夫妻共有房产如何办理抵押贷款

发布时间：2016-11-04  点击率：240

对于申请前房产抵押贷款的需求者来说，多数是夫妻共有房产。与独立的房产抵押贷款不同，共有房产抵押贷款因为牵涉到共有人的切身利益，所以办理抵押贷款时需要满足诸多条件。那么，夫妻共有房产抵押贷款有何要求，在不经过一方同意下是否可以擅自把房产抵押，如果出现共有人死亡或丧失自理能力时又如何处理，夫妻共有房产的认定范围又是怎么样的？

夫妻共有房产抵押贷款的要求

所谓房产抵押贷款，是指借款人以本人或他人名下的房产作抵押办理贷款。据悉，房产抵押贷款额度最高可达房产评估值的七成，贷款期限最长可达十年，可有效解决借款人的资金难题。但是，若借款人名下房产为夫妻共有房产，那么用该房产作抵押办理贷款需要满足哪些要求？

（1）需要夫妻双方签字因为房产属于夫妻双方共有财产，所以双方对该房产拥有同等的处置权，任意一方都不能擅作决定，所以借款人若要以夫妻共有房产作抵押，必须双方签字。

（2）房产符合抵押要求也就是说，作为抵押的房产必须有房产证和国有土地使用证，产权明晰、无产权纠纷，且能正常上市交易，房龄最好不超过二十年。

（3）能提供完整的贷款手续申请房产抵押贷款的时候，借款人需提供夫妻双方有效身份证、结婚证、户口本、银行流水、抵押房产房产证等手续。

（4）信用记录良好用夫妻共有房产作抵押办理贷款时，贷款机构会查看双方的个人征信报告，若一方有不良信用记录，贷款申请都将被拒贷。

（5）具备按时足额还款的能力申请房产抵押贷款时，贷款机构除了审查抵押房产是否符合要求、借款人信用是否良好以外，还会审查借款人的还款能力，如果还款能力不满足贷款机构要求也将被拒贷。

共有房产在一方不知情下被抵押贷款是否有效？

如果借款人提供的抵押房产为自己名下单独所有，贷款手续就比较简单，但是若抵押房产为夫妻双方共有，就需注意以下事项了：

（1）必须双方到场签字；

（2）必须提供夫妻双方的身份证明、收入证明等材料；

（3）必须夫妻双方征信良好。

对此有人问：如果用共有房产在一方不知情的情况下作抵押办理贷款，抵押有效吗？相信很多人自认为有效，其实不然！根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的司法解释第五十四条第一款规定：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。第二款规定：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

所以，想用夫妻双方共有房产办理抵押贷款的借款人，千万别藏到掖到，以免贷款不成，反而带来不必要的麻烦。

房产共有人一方死亡后如何抵押贷款？

虽然房产抵押贷款是解决大额资金需求难题最有效的利器，但是如果抵押房产为共有房产，借款人在贷款前首先要征求共有人的同意，但是如果房产共有人一方死亡了，这时又该如何办理抵押贷款？按照我国《婚姻法》及目前政策规定，借款人需按以下流程操作：

首先，该房屋应先将属于遗产的部分从原产权中分离出来；

然后，按照《继承法》规定，办理继承手续；最后，按照共有房产办理抵押登记手续。对于办理继承手续，笔者要向大家说明几点：

（1）如果有多个继承人，则按共有房产登记，然后再用共有房产办理抵押贷款，但是贷款时需取得其他共有人的同意。

（2）如果所有继承人都放弃继承，那么则由一方单独登记，这种情况下只要房产有产权证、国有土地证，且能上市进行交易，在手续齐全的情况下，你可以直接提出贷款申请。

什么样的房产是夫妻共有房产？

说起夫妻共有房产，很多人还处于“游离”状态，现在笔者就为大家介绍一下什么样的房产是夫妻共有房产。

什么是共有房产

所谓共有房产，是指该房产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。说简单点儿，就是两个或两个以上的个人共同拥有一套房产。

房产共有形式

房产共有形式分为两种：一是按份共有；二是共同共有。

1、按份共有

所有按份共有，是指夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。比如小李和小王共同出资买了一套住房，小李出资20万，小王出资30万，他们按照出资的份额对该房产享有所有权。在这里笔者要给大家说明两点：

（1）各共有人对共有房产按照各自份额享有所有权，其份额在共有关系产生时就应将其明确，以免将来产生纠纷；

（2）按份共有，不是说将这套住房分为几份，共有人各自享有其中一部分的所有权，而是共有人对整套房产按各自份额享有所有权、承担义务。比如小李和小王共同出资买了一个套二的住房，双方份额各占二分之一，这个“二分之一”并不是指一人一间房，而是双方都对该房产享有所有权，该权利的份额平均分配。

2、共同共有

共同共有房产包括以下几种情况：

（1）夫妻双方在婚姻关系续存期间，若一方购买、自建或继承所得房产，若双方没有明确规定，则为共同共有；

（2）夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定该房产只归一方所有，则为共同共有。夫妻对共同共有房产享有平等的处置权，任何一方都不能擅自处置房产。

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